Legyél házigazda

Ha azon gondolkozol, hogy ingatlanodat nem, vagy nem csak lakhatási célra adnád ki, hanem fotózások, forgatások helyszíneként is szívesen látnád viszont reklámokban, filmekben vagy fotókon, akkor jó helyen jársz.

Viszont mielőtt beküldöd ingatlanod fotóit hozzánk, előtte mindenképpen gondoskodnod kell arról, hogy számlaképessé válj. Ha szeretnéd tudni, hogy erre milyen lehetőségeid vannak, akkor a következő sorok Neked szólnak.

Az ingatlan bérbeadási tevékenység 3 féle módon is végezhető:

1. Egyéni vállalkozóként

2. Adószám (és bejelentkezési kötelezettség) nélküli magánszemélyként

3. Adószámos magánszemélyként

Nézzük meg részletesen is, hogy melyik mit jelent pontosan.

 1. Egyéni vállalkozóként

Amennyiben már rendelkezel saját egyéni vállalkozással, akkor dönthetsz úgy, hogy a már meglévő vállalkozásod keretein belül adod ki ingatlanodat is, ilyenkor az általad választott adózási módszer alapján fog adózni a tevékenységed.

Nagyon fontos, hogy katás egyéni vállalkozás NEM végezhet saját tulajdonú ingatlan bérbeadási tevékenységet.

 2. Adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként

Ingatlan bérbeadási tevékenységet végezhetsz úgy is, hogy nem igényelsz a NAV-tól adószámot, viszont ez az alábbi feltételekhez van kötve.

• Nem vagy egyéni vállalkozó – sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenység vonatkozásában.
• Tevékenységed kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti, adómentes ingatlan-, vagy ingatlanrész bérbeadás, vagy haszonbérbeadás.
• Az ingatlan bérbeadásra nem választasz adókötelezettséget (itt az ÁFA-ra gondolj).
• Az Áfa tv. szerint közösségi adószám kiváltására nem vagy köteles, azaz EU-s tagországokba nem számlázhatsz.

 3. Adószámos magánszemélyként

Ha már rendelkezel magánszemélyként adószámmal, akkor a bizonylatokon továbbra is a már meglévő adószámodat szükséges feltüntetni.

Ha nem akarsz élni azzal a lehetőséggel, hogy nem kell bejelentkezned és adóalanyként kívánod regisztráltatni magad, akkor ezt az erre szolgáló adatlapon megteheted (22T101-es számú nyomtatvány). Ez alapján a NAV meg fogja állapítani az adószámod.

Most, hogy tisztáztuk milyen módokon lehet ingatlanbérbeadási tevékenységet végezni, néhány szó arról, hogy ebből a tevékenységből származó bevételt, jövedelmet és adóelőleget hogyan is kell megállapítani.

Mi a különbség a bevétel és a jövedelem között az ingatlanbérbeadás esetében?

A bevétel a végzett tevekénységből származó összes ellenérték összege, a jövedelem pedig a bevételünk költséggel csökkentett összege.

A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:

• 10 %-os költséghányad alkalmazásával vagy
• tételes költségelszámolással.

Értelmezzük kicsit, hogy ezek mit jelentenek.

10 százalékos költséghányad alkalmazása:

Ennél a jövedelemmegállapítási módszernél a bevétel 90 %-át kell jövedelemnek tekinteni, és ezután kell a 15%-os személyi jövedelemadót megfizetni, egyéb számlák és egyéb igazolások bemutatása, mellékelése nélkül.

Tételes költségelszámolás:

Ez a módszer abban különbözik a fentebb említett módszertől, hogy itt nem a 10%-os költséghányadot szükséges alkalmazni, hanem a tényleges számlákkal és bizonylatokkal kell igazolni, hogy milyen költségek merültek fel az ingatlan fenntartásával kapcsolatban.

Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.

A közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.

Amennyiben az ingatlan bérbeadás ezen formájának pontos adózási szabályát is szeretnéd tudni, akkor kattints ide.

Számla, számviteli bizonylat kiállítása

Mikor szükséges a számla kiállítása és mikor elegendő csak a számviteli bizonylat?

Számla kiállítására kötelezett az egyéni vállalkozó, valamint az adószámos magánszemély. Az ilyen adózók egyértelműen rendelkeznek már valamilyen fajta számlázóprogrammal, amellyel ezt a tevékenységet is ki tudják számlázni a bérlő felé. A számla kiállításának nagyon szigorú tartalmi feltételei vannak, de már ingyen is használhatóak bizonyos számlázó programok, amelyeket teljes mértékben megfelelnek a törvényi előírásoknak.

Azon magánszemélyek, akik nem rendelkeznek adószámmal, nekik elegendő számviteli bizonylatot kiállítaniuk az ügyletről.

A számviteli bizonylat kiállításához elegendő elővennünk egy üres, sima papírt, vagy esetlegesen egy szövegszerkesztőben is elkészíthetjük, valamint az interneten is lehet találni nagyszerű számviteli bizonylat mintákat, de az írószerboltban is beszerezhető.

Amit mindenképpen fel kell tüntetni a számviteli bizonylaton:

• Bizonylat megnevezése – a papír tetején tüntessük fel a „Számviteli bizonylat” elnevezést
• Bizonylat sorszáma – növekvő sorrendben tüntessük fel a sorszámokat, pl.: 2022-1, 2022-2
• Bizonylat tárgya – ez minden esetben maga az ingatlan lesz, figyeljük arra, hogy a lakás pontos címét is tüntessük fel a bizonylaton
• Bérbeadó adatai – neve, lakcíme, adóazonosító jele
• Bérlő adatai:
  – magánszemély esetén: név, lakcím
  – cég esetén: név, székhely, adószám
• Megnevezés – az a tevékenység, amelyről az adott számviteli bizonylatot kiállítjuk, pl.: ingatlan bérbeadás 2022.01.10
• Bérleti díj összege – Forintban tüntessük fel
• Kiállítás helye, időpontja
• Bérbeadó aláírása
• Bérlő aláírása

Számviteli bizonylat minta:

Remélem, hogy ezzel az összefoglaló segítségedre volt, hogy el tudd dönteni, melyik számlázási forma lesz a legmegfelelőbb számodra.

Ha már tudod, hogy hogyan fogsz számlázni, az alábbi adatlap segítségével küldd el elérhetőséged és ingatlanod adatait, én pedig hamarosan felveszem Veled a kapcsolatot. 🙂

Oláh Viktória